Si può vendere casa senza abitabilità?

In Italia, ci sono ancora numerosi appartamenti non in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio; specie nei centri storci è facile imbattersi in immobili abusivi o privi di agibilità e, ciò nonostante, regolarmente abitati dai relativi inquilini. Come si riflette tutto ciò sul regime di circolazione del bene? Ipotizzando il caso di una persona che voglia cedere la proprietà, è naturale chiedersi se si può vendere la casa senza abitabilità. La risposta che fornisce la legge, in questi casi, è perfettamente in linea con il buon senso comune e corrisponde, peraltro, agli stessi principi applicabili in caso di vendita di un immobile con un abuso edilizio. Di tanto ci occuperemo qui di seguito.

Vedremo, più nel dettaglio, se la casa inagibile può essere oggetto di compravendita e quando l’acquirente ignaro del difetto può chiedere la risoluzione del contratto. Ma procediamo con ordine.

Si può abitare una casa senza agibilità?

La cosiddetta agibilità – comunemente chiamata ancora “abitabilità” – è un presupposto necessario per vivere all’interno di un immobile. A concederla è il Comune, previa verifica del rispetto dei requisiti urbanistici ed edilizi dell’appartamento.

Per legge [1], chi vive in una casa senza agibilità è punito con una sanzione amministrativa di tipo pecuniario. Il che significa che non commette reato ma che dovrà pagare una multa abbastanza pesante. In più, le autorità comunali possono imporre lo sgombero dei locali, anche con la forza.

Si può vendere una casa senza abitabilità?

In teoria, nulla vieta che si possa vendere una casa senza abitabilità (o agibilità, che dir si voglia). L’importante è che l’acquirente sia messo al corrente di ciò che compra. Difatti, fermo il divieto di poter abitare l’immobile, nulla esclude che una persona possa volerne diventare titolare per eseguire quelle opere necessarie a ripristinarne le condizioni minime e necessarie per ottenere la licenza del Comune. Quindi, il contratto di compravendita deve necessariamente indicare che l’appartamento è privo di agibilità. Ma che succede se tale menzione non viene effettuata? Cerchiamo di analizzare tali ipotesi nei paragrafi seguenti.

Che succede se si vende una casa senza abitabilità senza dirlo all’acquirente?

Se è vero che è possibile vendere una casa senza abitabilità con il consenso dell’acquirente, cosa può fare quest’ultimo se, invece, non è stato informato di ciò e si accorge dell’irregolarità dell’immobile in un momento successivo? Tutto dipende dallo stadio delle trattative in cui le parti si trovano. Cerchiamo di schematizzare le varie risposte nel seguente elenco.

Scoperta della mancanza di abitabilità durante le trattative

Se la scoperta dell’assenza di agibilità avviene quando ancora le trattative sono in corso e non è stato versato alcun anticipo, neanche quello all’agenzia immobiliare, l’acquirente non può rivendicare alcun risarcimento del danno. Il risarcimento è concesso solo quando le suddette trattative sono giunte a uno stadio così avanzato da aver determinato una legittima aspettativa nell’acquirente. Si pensi al caso in cui le parti abbiano già concordato le condizioni della vendita e si siano dati appuntamento, il mese successivo, presso l’agenzia immobiliare o presso il notaio per firmare il compromesso. Nel frattempo, l’acquirente ha dato la disdetta dall’affitto rinunciando ad altre offerte che gli erano state proposte. In questi casi, egli avrà diritto a vedersi rimborsare tutti i costi sostenuti per l’affare non andato in porto.

Scoperta della mancanza di abitabilità dopo la firma del compromesso

Dopo la stipula del compromesso, è onere del venditore procurarsi l’agibilità prima del giorno in cui le parti si recheranno dal notaio per il rogito.

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L’acquirente non può chiedere la risoluzione anticipata del contratto preliminare (appunto “il compromesso”); al contrario, deve dare la possibilità al proprietario di mettere in regola l’immobile dal punto di vista edilizio, procurandosi tutte le certificazioni necessarie per il giorno della vendita.

Naturalmente, se l’abitabilità non dovesse essere ottenuta entro la data fissata per la stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, è diritto dell’acquirente tirarsi indietro e non firmare il rogito. Viceversa, nel caso in cui detto certificato dovesse essere ottenuto, l’acquirente è tenuto a concludere la compravendita.

Scoperta della mancata di abitabilità dopo la compravendita

Ipotizziamo ora l’ultimo caso, quello cioè in cui l’acquirente si accorga dell’assenza di abitabilità dopo aver “rogitato”, ossia dopo aver firmato il contratto definitivo di compravendita. Secondo la giurisprudenza, l’assenza del certificato di abitabilità non comporta, in via automatica, la possibilità di chiedere lo scioglimento del contratto di compravendita per inadempimento del venditore. Il giudice, infatti, deve prima verificare in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione.

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Di conseguenza, le ipotesi sono due:

se l’immobile venduto presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e le difformità edilizie rispetto al progetto originario sono state sanate, sicché se anche l’appartamento non possiede l’agibilità, nulla esclude che, su richiesta, il Comune la conceda, allora non è possibile chiedere la risoluzione del contratto. Ciò in quanto il successivo rilascio del certificato è scontato e, quindi, non costituisce un inadempimento così grave da giustificare lo scioglimento della compravendita [2]. In questo caso, tutt’al più, l’acquirente può chiedere il risarcimento del danno per le spese che abbia affrontato o che dovrà affrontare per rendere l’immobile regolare; viceversa, se per ottenere l’agibilità è necessario eseguire degli interventi edilizi di consistente peso economico, l’acquirente può, a propria insindacabile scelta, optare tra: lo scioglimento del contratto (cosiddetta risoluzione), con restituzione dei soldi versati oppure la riduzione del prezzo d vendita in misura corrispondente al minor valore che ha l’immobile (se i soldi sono stati già versati, questi avrà diritto a un parziale rimborso).